为规范我县物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《物业服务定价成本监审办法》《广西壮族自治区物业管理条例》《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》等规定，参照《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，结合我县实际，制定了《鹿寨县住宅物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》，现将面向社会公开征求意见。

公众可以通过电话、邮件、信函等方式反馈意见和建议，本次征求意见时间自2020年11月24日到2020年11月30止。

联系电话：0772—6823077

联系人：卢郭欣　　　　　　　

邮箱：376062465＠qq．com

地址：鹿寨县城南行政中心二楼县发改局粮食物资和价格股

鹿寨县发展和改革局

 2020年11月24日

附：

鹿寨县住宅物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）

第一条　　为规范我县物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《物业服务定价成本监审办法》《广西壮族自治区物业管理条例》《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》等规定，参照《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，制定本细则。　

第二条　　本细则适用于在鹿寨县辖区内，物业服务企业按照物业服务合同的约定开展住宅物业服务活动的收费管理。

第三条　　本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供综合服务，以及对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业服务区域内环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条　　提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条　　县市场监督管理部门会同县价格主管部门、县住房城乡建设主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。

第六条　　物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级和物价指数变动等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

第七条　　物业服务收费项目包括住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。

（一）住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用。

（二）装修垃圾清运费是指业主或物业使用人委托物业服务企业清运装修房屋建筑垃圾所收取的费用。

（三）电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。

（四）消防设施运行费是指用于保证消防设施安全运行的专业年检、维保支出的费用。

（五）出入证（卡）制作工本费指为业主制作小区出入证（卡）的工本费。

（六）二次供水加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测及能耗等提供服务所收取的费用。

（七）车辆停放服务费是指为物业服务区域内公共车位（库）提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用，不包含车辆保管费用。

（八）车位（库）物业服务费指对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用，不包含车辆保管费用。

（九）车位（库）租赁费是指是产权单位将室内车位（库）出租给承租人使用所收取的费用，不包含车辆保管费用。

第八条　　物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费以及住宅小区停车收费实行政府指导价。其他类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。

上述物业管理服务费和停车服务收费，对应本细则第七条所列的收费项目为：住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费，其他收费项目实行市场调节价。

普通住宅小区前期物业管理服务指业主大会成立之前的物业管理服务。

第九条　　实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；

（二）物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；

电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设帐管理，每半年向业主公布一次收支情况。

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备（含电梯大维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修和更新、改造等按规定（含不可抗力因素造成的）应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。

物业服务企业要配合政府价格主管部门做好成本监审或成本调查工作，如实提供相关成本资料。

第十条　　实行政府指导价的物业服务收费标准由县价格主管部门会同县住房城乡建设主管部门综合考虑物业服务内容、物业服务行业标准、服务成本、住宅物业服务等级和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定或调整，并向社会公布。住宅物业服务成本按照物业服务定价成本监审或成本调查办法审核确定。

第十一条　　住宅物业服务等级标准由县住房城乡建设主管部门制定，并负责本辖区住宅物业服务等级的认定工作。住宅物业服务达不到服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。该行为作为物业服务企业的不良行为，记入企业诚信档案。业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议的，可向县住房城乡建设主管部门申请复核。

第十二条　　实行政府指导价的物业服务具体收费标准由物业服务企业或建设单位与业主或业主委员会在政府指导价范围内协商确定，并在物业服务合同中具体约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由当事人双方本着公平合理、质价相符、信息对称的原则协商决定，也可参照当地制定的政府指导价标准共同商定。

第十三条　　自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业费，由建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业费，由建设单位和买受人按照物业买卖合同的约定承担。物业交付使用时，除物业买卖合同另有约定外，物业服务人不得向买受人收取任何费用。

第十四条　　住宅物业服务费、车位（库）物业服务费按月收取，预收费不得超过12个月（业主或物业使用人自愿多交除外）。住宅以房屋产权证书（或不动产登记证书）或商品房（物业）买卖合同中约定的建筑面积计收。车位（库）以车位建筑面积（或数量）计收。

第十五条　　治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车应当免交停放费。其他车辆在物业管理区域内短时间临时停放的应予免费；超过一定时间的，物业服务企业可根据县价格主管部门的规定收费，同时要实行明码标价。

第十六条　　车位（库）出租单位收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位（库）物业服务费，车位（库）物业服务费应由出租人或单位承担；业主或物业使用人在物业管理区域内的公共停车位（库）内停车应交纳车辆停放服务费。物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主或物业使用人收取车位（库）物业服务费（利用物业管理区域内公共场地收取的车辆停放服务费，要严格按照有关法律、法规的规定进行管理和使用）；业主在自己拥有使用权的车位（库）内停车应交纳车位（库）物业服务费。

业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第十七条　　业主或物业使用人装修房屋应当遵守房屋装修有关规定以及所在物业管理区域的管理规定，所产生的装修垃圾，业主可委托物业服务企业清运，清运费由物业服务企业向业主或物业使用人收取，具体收费标准由双方协商确定。由业主或物业使用人自行清理的，物业服务企业不得向业主或物业使用人收清运费。

业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。

在装修期间，物业服务企业不得擅自向房屋装修人员收取装修电梯使用费等类似费用。如确因实行出入证（卡）管理需要收取押金的，按双方约定标准收取，并在退证（卡）时全额退还。

第十八条　　实行小区出入证（卡）管理的，建设开发单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证（卡）按一户不少于4个配置。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。

第十九条　　供水、供电、供燃气等专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，具备一户一表单独计量条件的，物业服务企业应按政府定价标准收取分表费用，合理分摊总分表之间的正常损耗；不具备单独计量条件的，由物业服务企业与业主自行协商分摊方式。原则上收取终端用户费用、分摊费用总和不超过物业服务企业向专业经营单位缴纳的总表费用。物业服务企业要将水电气损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在固定、醒目的场所向各用户公示。

物业服务企业除按本细则第七条规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。

物业服务企业人员生活用水、用电、用气等，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担。

第二十条　　利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动的，应当按照前期物业服务合同约定或者经业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共有部分从事相关活动。

利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，并应当单独列账。百分之五十以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

前款所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十，业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。

公共收益应当存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

物业服务企业、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目，并在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

第二十一条　　业主应当按照物业服务合同的约定支付物业服务费。业主与物业使用人约定物业服务费由物业使用人支付的，业主负有连带责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。

业主违反业务服务合同约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。

第二十二条　　物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整政府指导价的物业服务收费标准。确需调整的，由收费主体履行以下程序：

（一）向全体业主公示前三年收支情况；

（二）拟调价方案应征求全体业主表决意见，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并将表决结果在小区显著位置公示。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验表决意见，物业服务企业应当及时提供表决意见以供查验。业主表决意见应当妥善存档备查。业主大会未成立之前，由物业服务企业保管；业主大会成立后，移交业主大会选举产生的业主委员会保管。

（三）具体服务收费按照县价格主管部门会同县住房城乡建设主管部门公布的住宅物业服务等级收费标准进行调整。

第二十三条　　物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务等级、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业服务区域内的显著位置进行标示。当物业服务内容、收费标准、收费项目、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时进行更改和标示。

第二十四条　　市场监督管理部门要加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市场监管部门依据《中华人民共和国价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）　超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）　扩大收费范围、自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特约服务的除外）；

（三）　强制或者变相强制服务并收费的；

（四）　采取分解收费项目、重复收费、捆绑收费等方式变相提高收费标准的；

（五）　不按规定实行明码标价的；

（六）　其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十五条　　本细则实施前已完成前期物业服务招标、申请备案，或已通过协议方式选聘前期物业服务企业并完成前期物业服务合同备案，合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准按招标申请备案内容（或原合同）约定执行。成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

第二十六条　　本细则由县价格主管部门、县住房城乡建设主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前我县制定的有关规定与本细则不相符的，依照本细则执行。

第二十七条本细则从2021年1月1日起实施。