鹿政规〔2019〕30号：鹿寨县人民政府关于印发《鹿寨县处理不动产登记历史遗留问题指导意见》的通知
广西壮族自治区
鹿寨县人民政府文件
鹿政规〔2019〕30号
鹿寨县人民政府关于印发《鹿寨县
处理不动产登记历史遗留问题指导意见》的通知
各乡镇人民政府，县直各有关单位：
《鹿寨县处理不动产登记历史遗留问题指导意见》已经县第十七届人民政府常务会第70次会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
2019年8月21日
鹿寨县处理不动产登记历史遗留问题指导意见
为进一步提高不动产登记质量和效率，妥善处理我县当前不动产登记的问题，依法维护群众的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，结合我县实际，针对处理不动产登记历史遗留问题提出如下指导意见：
一、关于已办理房屋所有权证但无国有土地使用证问题
（一)已依法办理房屋所有权证，但未取得国有土地使用权证，当事人申请办理不动产登记的，县自然资源和规划局应查核土地权属资料，对有合法土地权属来源的，应当受理并办理不动产登记；对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的，应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。
（二）对已颁发房屋所有权证，但没有合法土地权属来源的国有建设用地上建设的房屋，当事人申请不动产登记的，由县人民政府组织县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等部门依法作出处理后，不动产登记机构依据处理意见办理不动产登记。坚决杜绝通过处理历史遗留问题的方式变通为“小产权房”办理不动产登记。
二、关于多次转移造成房地权利人不一致问题
对土地权属来源合法，其房屋所有权已多次转移并相继取得房屋所有权证，但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记，造成房地权利人不一致的，按照“地随房走”的原则，房屋权利人可单方申请房地一体登记。不动产登记机构应尊重房屋交易事实，在房屋权利人申请登记时，应将房屋所有权证和土地使用权证收回，原土地权利人不再享有相应的土地使用权。确实无法收回国有建设用地使用权证的，不动产登记机构应当依法公告并注销后，办理房地一体登记。
三、关于开发建设单位已注销的不动产登记问题
开发建设单位已注销或吊销营业执照，其销售的房屋尚未办理不动产登记的，由购房人单方申请，申请人凭企业注销或吊销的证明材料，以及相关部门提供的土地、规划、竣工验收手续、房屋面积测绘报告和购房人提供的购房合同、契税完税凭证等材料，申请办理不动产登记。
四、关于不按批准的建设用地容积率建设问题
（一）对于增加容积率已经许可的，由县自然资源和规划局委托评估机构评估，经县人民政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金。
（二）对于增加容积率未经批准的，由县自然资源和规划局依据改变容积率批准情况，委托评估机构评估，经县人民政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议书，由用地单位补缴土地出让金。
（三）对于不按批准的建设用地容积率建设，且用地单位不能配合完善相关用地手续和补缴土地出让金的，由县自然资源和规划局拟定处理方案报县人民政府审批。县人民政府组织相关部门完善用地手续和土地出让金的缴纳后，办理不动产登记。
五、关于建筑物超出批准用地范围建设问题
单位或个人建设的房屋等建筑物、构筑物超出本宗地界线占用其他土地的，按照被占用土地的情况分类处理：
（一）被占用土地已经由有批准权的人民政府批准并归本宗地使用人使用，应首先办理合宗批准手续，再办理不动产登记。
（二）未经批准占用土地的，应依法处理后，再办理不动产登记。
六、关于未经批准改变土地用途问题
（一）房屋所有权证和土地使用权证用途不一致，房屋的用途已经许可，但未办理土地用途变更审批的，由县自然资源和规划局委托评估机构评估，经县人民政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金后，办理不动产登记。
（二）房屋所有权证和土地使用权证用途不一致，房屋的用途未经许可，且不符合批准土地用途的，由县自然资源和规划局处理并获得有关补办手续的，依据改变建设用途的批准手续，委托评估机构评估，经县人民政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金后，办理不动产登记。
七、关于规范土地用途填写问题
因不同时期土地分类标准不同，造成原批准土地用途与现行土地分类标准不一致的，应按照现行土地利用现状分类确定土地用途后进行登记，并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中记载原批准用途。
八、关于易地搬迁安置等宅基地不动产登记问题
农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、生态搬迁、地质灾害、新农村建设、移民安置（含征地拆迁）等易地搬迁使用其他集体经济组织土地的，由土地所在地县级以上人民政府批准，在新申请宅基地面积不超过法律法规规定，且原宅基地退还并注销原宅基地不动产登记的，予以办理新安置宅基地不动产登记。
九、关于土地管理法实施以前的国有建设用地使用权权属证明材料问题
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，已经使用的国有建设用地，下列材料可作为国有建设用地使用权权属来源的证明材料：
（一）个人使用的，提交房屋权属来源证明；没有房屋权属来源证明的，提交人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者人民政府及有关部门处理的文件；
（二）单位使用的，提交权属来源证明材料及单位主管部门的意见；
（三）因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得土地使用权的，除按本款第（一）项或者第（二）项提交土地、房屋的权属证明文件之外，还应当提交相应的协议和证明材料；
（四）其他证明材料。
无法提交土地权属证明材料的，应当提交土地权属来源演变的书面报告和基层人民政府的证明文件。
十、关于不动产抵押登记问题
（一）划拨国有土地使用权不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建（构）筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时，应在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。
（二）不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证，现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应依法办理，并函告抵押权人。
公开方式：主动公开
鹿寨县人民政府办公室 2019年8月21日印发
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